İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
İhtiyaç nedeniyle tahliye iki şekilde karşımıza çıkmaktadır:
- Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle:
Türk Borçlar Kanunu madde 350: Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, …… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
- Yeni Malikin Gereksinimi:
Türk Borçlar Kanunu madde 351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Buna göre kiralananın tahliyesi şu 3 şartın birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
- İhtiyaç olmalıdır; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için süreklik arz eden bir ihtiyacın varlığı aranır. Kanunda sayılan kişilerin barınma ya da çalışma amacıyla taşınmazı kullanmak zorunda olması gerekir.
- İhtiyaç gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır; kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delile dayanarak ispatlayabilir. Tahliye davasının açılabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Konut ihtiyacını ileri süren kiralayanın kirada olan birden fazla oturulabilir konutu varsa bu taşınmazlar arasından yaptığı tahliye seçiminde gerçekçi ve ihtiyacına yönelik bir seçim yaparak dava açmalıdır.
İhtiyacın varlığı resmi belgeler, tanık beyanları ve diğer delillerle ispatlanabilir.
- Dava süresinde açılmalıdır;
-Kiraya verenden kaynaklanan ihtiyaç nedeniyle açılacak davada 1 aylık süre belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi için öngörülen sürelere paralel başlayacaktır.
-Taşınmazı sonradan edinen yeni malik için ise bu süre, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla 6 ay veya kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak 1 aydır.
Süre bitmeden dava açılamaz ancak acil ve haklı sebeplerin varlığı halinde haklı sebeple fesih gibi farklı yollara başvurularak tahliye gerçekleştirilebilir.
Bu koşulların gerçekleşmesi gerekliliği hem konut hem de iş yeri tahliyesi bakımından geçerlidir.
Dava Açma Hakkı
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı kural olarak kiralayana aittir. Bu davanın açılabilmesi için malik olma şartı bulunmamakta kiralayan sıfatıyla 3. kişiler de hak sahibi olabilmektedirler.
Bununla birlikte kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ile kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi de dava açma hakkına sahiptirler.
Son olarak tüm kira ilişkisinin dışında taşınmazı sonradan edinen yeni malik de ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Tahliye Sonuçları
- Tahliye kararlarının infazı için kesinleşme şartı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesine dayalı tahliye kararları, kesinleşmeden icraya konulabilir. Mahkemece verilen tahliye kararı kiracıya tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde yerine getirilmezse, kiralanan yer icra müdürlüğü marifetiyle tahliye edilir.
- Tahliyenin durdurulması, icra yoluyla tahliye sürecinde kiracının tahliye işlemini geçici olarak engellemek için başvurabileceği bir yoldur. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine başvurularak kira ilişkisine ilişkin itirazlarını veya tahliyenin haksız olduğunu ileri sürülebilir. Ayrıca, tahliyenin durdurulması için borcun ödenmesi veya teminat gösterilmesi gerekir.
- TBK madde 355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiralanan, tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracısı dışında başka bir kişiye kiraya verilemez. Hükmün amacı tahliye hakkının kötüye kullanılmasını önlemektir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev/iş yeri bu 3 yıllık sürede ancak tahliye edilen kiracıya tekrar kiralanabilir.
Tahliye edilmiş taşınmaz; tahliye sebebinde gösterilenden başka amaçla kullanılır veya tahliye edilenden başkasına kiralarsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.