AİDAT BORCU HALİNDE KİRACININ TAHLİYESİ
- Giriş
Bu bilgi notu, konut veya çatılı iş yeri kiralarında kiracının apartman/site aidatını ödememesi hâlinde kiraya verenin hangi hukuki yollara başvurabileceğini, aidat borcunun nasıl tahsil edileceğini ve hangi koşullarda tahliye kararı alınabileceğini özetler. Açıklamalar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Yargıtay’ın güncel içtihatları ışığında hazırlanmıştır. - Aidatın Hukuki Niteliği
KMK, elektrik, asansör bakımı, sigorta, güçlendirme gibi “ortak gider”leri kat malikine yükler; aynı maddenin ikinci fıkrası bu borçtan kiracının da müteselsilen sorumlu olduğunu belirtir. TBK ise kiralananın kullanımına bağlı “yan gider”leri düzenler. Aidat, çoğu kez hem KMK’daki ortak gider hem de TBK’deki yan gider kavramının kesişiminde yer alır. Böylece sözleşmede aksine hüküm veya yerel adet olmadıkça aidat borcunu fiilen kiracı öder; ödemezse temerrüde düşer. - Kiracının Aidat Borcundan Sorumluluğu
TBK m. 314 uyarınca kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda, en geç kira süresi bitiminde ödemekle yükümlüdür. Aidat borcunun ödenmemesi, kira borcunun ödenmemesiyle aynı hukuki sonuçları doğurur. Kiracının temerrüdü, yalnızca kira bedelinin değil yan giderlerin de süresinde ödenmemesiyle gerçekleşir. - Muacceliyet ve Cezai Şart Hükümlerinin Geçersizliği
01.07.2012’de yürürlüğe giren TBK, kiracının bir taksiti ödememesi hâlinde geleceğe yönelik tüm kira taksitlerini muaccel kılan veya gecikme hâlinde cezai şart öngören sözleşme hükümlerini geçersiz saymıştır. Dolayısıyla aidat veya kira bedelinin zamanında ödenmemesi, tek başına kalan tüm taksitlerin derhâl istenebileceği anlamına gelmez; kiraya veren sadece vadesi gelen tutarlar için takip ve tahliye yoluna gidebilir. - Aidat Borcunun Tahsili İçin İcra Takibi
Kiraya veren, öncelikle muaccel aidat borcunu apartman/site yönetimine ödemeli ve ödediğini belgelemelidir. Sonrasında:
- Genel haciz yolu: Yalnızca alacağın tahsili hedefleniyorsa klasik ilamsız icra takibi açılır.
- Örnek 13 (tahliye ihtarlı) icra takibi: Hem alacağın tahsili hem de tahliye hedefleniyorsa, adi kira ve hasılat kiralarına özgü bu yol tercih edilir. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etmez, otuz gün içinde borcu ödemezse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 28.03.2024 tarihli kararında, aidat borçlarının da Örnek 13 takibine konu edilebileceğini açıkça kabul ederek önceki tereddütleri gidermiştir.
A. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Nasıl Başlar?
Kiraya veren, TBK m. 315’e uygun 30 gün süreli yazılı ihtar gönderir; kiracı süre içinde aidatı ödemezse dava açılır. Dava, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde, “temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshine ve tahliyeye” ilişkin edim davası niteliğindedir.
Usul ve Masraf
Sulh davaları, yıllık kira bedeli üzerinden nispi harca tabidir (2025 yılı için binde 68,31 peşin + binde 1,37 karar harcı). Aidat borcu da talep edilecekse dava değeri bunların toplamıdır. Dilekçe teatisi, ön inceleme, tahkikat ve duruşma aşamaları klasik HMK usulüne göre yürür; bilirkişi ya da keşif genellikle gerekmez çünkü aidat dekontu sabittir.
Süre
İlçe adliyelerindeki iş yüküne bağlı olarak 8–18 ay arası sürer. Karar istinafa açıktır; istinaf incelemesi 6–12 ay ekleyebilir. Temyize gidebilecek parasal sınır aşıldığında Yargıtay denetimi de gündeme gelir.
Tehiri İcra Riski
Karar, istinafa taşıyan kiracı açısından İİK m. 36 tehiri icra yoluyla durdurulabilir. Kiracının üç aylık kira bedelini depo etmesi ve teminat göstermesi hâlinde tahliye icrası, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kesinleşene kadar ertelenir. Bu imkân uygulamada tahliyeyi aylarca geciktirebilir.
Yargıtay Yaklaşımı
Yargıtay 6. HD, 05.05.2016 T., 2015/11213 E., 2016/3718 K. sayılı ilamında aidat borcunun da temerrüt sebebi olduğunu vurgulamış; mahkemenin sırf aidatın dikkate alınmaması sebebiyle verdiği ret kararını bozmuştur.
B. Örnek 13 İlamsız İcra Takibi ve İcra Hukuk Mahkemesi Tahliyesi
Nasıl Başlar?
Kiraya veren, aidat borcunu yönetim hesabına ödedikten sonra Örnek 13 ödeme emri düzenleyerek icra dairesinde takip açar; burada 30 günlük ödeme süresi ve tahliye ihtarı zaten mevcuttur, ayrıca ayrı bir ihtarname gerekmez.
İtiraz – İtirazın Kaldırılması
Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse takip durur. Kiraya veren, icra mahkemesine başvurup “itirazın kaldırılması ve tahliye” ister. Mahkeme, sözleşme ve dekontu inceler; çoğu kez tek celsede karar verir.
Masraf
Takip harcı ve icra mahkemesi harcı maktu (2025 için toplam yaklaşık 1 500 TL civarında) kalır; nispi harç yoktur. Yargılama gideri, sulh davasına göre belirgin biçimde düşüktür.
Süre
Takibin açılışından fiilî tahliyeye kadar 3–6 ay içinde sonuç alınması, özellikle itiraz edilmezse 1,5–2 ayda tahliye mümkündür.
Tehiri İcra Riski
İcra mahkemesi kararları HMK anlamında “hüküm” sayılmaz; Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre İİK m. 36 tehiri icra bu kararlarda uygulanmaz. Bu nedenle tahliye kararı istinaf edilse bile icra müdürlüğü işlemi durdurmaz; kiracı ancak istinaf mahkemesinden “geçici hukuki koruma” isteyebilir, bu da nadiren kabul görür. Pratikte kiraya veren tahliye kararını kısa sürede uygulatır.
Yargıtay İçtihadı
Yargıtay 12. HD, 28.03.2024 T., 2024/524 E., 2024/3075 K. sayılı kararıyla, aidat (ortak gider) alacaklarının da Örnek 13 takibine konu edilebileceğini ve takibin iptaline dair itirazların yerinde olmadığını kesinleştirmiştir.
Yargıtay 6. HD, 05.09.2016 T., 2015/11891 E., 2016/5132 K. ilamında, yalnızca 50 TL’lik aidat eksikliğinin dahi temerrüt oluşturacağını belirterek tahliye‑alacak kararı verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.
Yargıtay 8. HD, 04.10.2017 T., 2017/3731 E., 2017/12158 K. kararı da aidatın maktu belirlendiği hâllerde icra mahkemesinin esası inceleyip tahliye kararı vermesi gerektiğini ifade eder.
C. Hangisi Tercih Edilmeli? – Uygulamacı Bakışı
Sulh hukuk davası, ayrıntılı inceleme gerektiren, yüksek meblağlı uyuşmazlıklarda veya kiracının itirazı hukuki tartışma doğuruyorsa tercih edilir. Ancak uzun süre, yüksek nispi harç ve tehiri icra riski dezavantaj yaratır.
Örnek 13 yolu, aidat borcunun dekontla ispatlanabildiği vakaların ezici çoğunluğunda daha hızlı, daha ucuz ve tahliye kararının icrasında daha güvenli bir seçenektir. Yargıtay’ın 2024 içtihat değişikliğiyle de hukuki zemin tartışmasız hâle gelmiştir.
Dolayısıyla, yalnızca aidat borcu nedeniyle temerrüt oluşmuşsa ve kiracının itirazı belge‑temelli olarak kolayca çürütülebilecekse, icra takibi + icra mahkemesi hattı, pratikte kiraya veren için en avantajlı yoldur. Kiracıya ilişkin farklı uyuşmazlıklar (örneğin kullanım şartlarının ihlali, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar) aynı dosyada ileri sürülecekse, sulh hukuk davasının bütüncül çerçevesi tercih edilebilir.
Her iki yol da, TBK m. 315’teki şekil ve süre kurallarına titizlikle uyulduğunda başarıya ulaşır; somut olay, kira sözleşmesinin hükümleri ve yerel mahkeme iş yükü göz önünde bulundurularak strateji belirlenmesi gerekir.
- Kiraya Verenin Hapis Hakkı
TBK m. 336, kiraya verene, kiracının taşınır malları üzerinde bir yıllık kira ve işleyecek altı aylık kira bedeli (yan giderler dâhil) için hapis hakkı tanır. Haczedilemeyen mallar bu hakka konu edilemez. Aidat borcu ödenmemişse hapis hakkı, kiracıyı ödeme yapmaya zorlamak için pratik bir araçtır. - Yargıtay’ın Güncel Yaklaşımı
Yargıtay 6. HD 05.05.2016 ve 05.09.2016 tarihli kararlarında, aidat borcunu ödemeyen kiracının temerrüdünün oluştuğunu ve tahliyenin mümkün olduğunu vurgulamıştır. Yargıtay 8. HD 04.10.2017 tarihli kararı da aidatın maktu olarak belirlendiği ve kiraya veren tarafından ödendiği durumlarda icra hukuk mahkemesinin tahliye kararı vermesi gerektiğini belirtmiştir. Bu kararlar, aidatın “yan gider” niteliğini ve tahliye sebebi oluşturduğunu kesinleştirmiştir. - Sonuç ve Öneriler
Aidat, kira hukukunda yan gider olarak kabul edildiğinden, ödenmemesi kiracı için temerrüt sebebidir ve tahliyeye yol açabilir. Kiraya verenin süreci sağlıklı yürütmesi için:
- Aidat borcunu önce yönetim adına ödeyip dekontunu saklaması,
- Kiracıya TBK m. 315’e uygun içerikte ve usulde otuz günlük süreli yazılı ihtar göndermesi,
- Amacına göre sulh hukuk davası ile icra yolunun süre, masraf ve risklerini tartarak uygun yöntemi seçmesi,
- Muacceliyet ve cezai şart hükümlerinin geçersiz olduğunu bilerek taleplerini sadece muaccel tutarlarla sınırlaması,
- Gerektiğinde hapis hakkını ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarını kullanarak süreci hızlandırması
yerinde olacaktır. Karmaşık usul ve süre koşulları göz önüne alındığında, adımların uzman bir avukat tarafından planlanması hem tahsilatın hem de tahliyenin sorunsuz tamamlanmasını sağlar.