ECRİMİSİL NEDİR?
Ecrimisil, taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın hakka konu taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması karşılığında talep edilebilen haksız işgal tazminatı olarak tanımlanabilir. Bu tazminatın amacı, mal sahibinin mahrum kaldığı kullanım hakkını telafi etmektir. Kiradan farklı olarak taraflar arasında geçerli bir sözleşme yoktur.
Bu hukuki bilgi notunda ecrimisil kavramı yasal dayanaklarla ele alınacaktır
Ecrimisil Talep Edebilmenin Şartları Nedir?
Tazminat talebinde bulunulabilmesi için Yargıtay tarafından belirlenen ecrimisil şartlarının sağlanması gereklidir.
- Haksız işgal bulunması: Hukuki bir hak veya yetkiye dayanmadan, bir taşınmazın başkası tarafından fiilen kullanılmasına haksız işgal denir.
- Hak sahibinin bu konuda bir rızasının bulunmaması: Ecrimisil talep edilebilmesi için, taşınmazı kullanan kişinin bu kullanımında malikin (veya hak sahibinin) açık ya da örtülü bir rızasının olmaması gerekir.
- İşgalcinin kötü niyetli olması: Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle doğan bir tazminat olup, işgalcinin kötü niyetli olması şart değildir. Ancak kötü niyetli olması hâlinde daha yüksek miktarda ecrimisile hükmedilir.
- Hak sahibinin haksız işgal sebebiyle zarar uğraması: Ecrimisil, malikinin taşınmazı kullanamamasından doğan mahrumiyetin karşılığıdır. Mutlaka fiili bir zarar aranmaz; kullanamamak da başlı başına bir zarar kabul edilir.
Ecrimisil Kaç Yıllık Talep Edilebilir?
Ecrimisil, bir tazminat olduğundan dolayı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 146. maddesi gereğince 5 yıllık zamanaşımı süresi ne tabidir. Örneğin, 2025 yılında dava açılırsa en fazla 2020 yılına kadar olan haksız kullanım için ecrimisil talep edilebilir. 2020’den önceki yıllar için talep reddedilir.
Ecrimisil Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Ecrimisil bedeli, taşınmazın haksız olarak kullanıldığı dönemdeki emsal kira değerleri esas alınarak belirlenir; bu bedel, taşınmazın konumu, niteliği, kullanım şekli ve işgal süresi dikkate alınarak mahkemece görevlendirilen bilirkişi tarafından hesaplanır. Emsal kira; aynı bölgede, benzer özellikteki taşınmazların piyasa kira değerlerinden yola çıkılarak belirlenir ve aylık kira bedeli işgal süresiyle çarpılır. Ayrıca, işgalcinin kötü niyetli olması durumunda ecrimisil bedeli artırılabilir. Bu bedel, malikinin uğradığı maddi zarardan ziyade, taşınmazdan yararlanamama karşılığında ödenmesi gereken tazminat niteliğindedir.
Ecrimisil Hangi Mahkemeden Talep Edilebilir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.2/1’e göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” Malvarlığı haklarına ilişkin olan ecrimisil davasında göreve ilişkin aksine bir düzenleme bulunmadığından asliye hukuk mahkemeleri görevli olacaktır. Ancak özel kanunlardaki ecrimisil taleplerine ilişkin istisnalar saklıdır.
Sonuç Ve Önem:
Ecrimisil, taşınmaz maliklerinin mülkiyet ve kullanım haklarının korunmasında hayati bir öneme sahiptir. Haksız işgal durumunda, maliklerin uğradığı kullanım mahrumiyetinin tazmin edilmesini sağlayarak, mülkiyet hakkının fiili olarak korunmasını destekler. Bu nedenle, ecrimisil talebinin doğru ve zamanında yapılması hem hak kayıplarını önler hem de hukuki güvenliği güçlendirir. Ayrıca, işgalcinin iyi ya da kötü niyetli olması, maliklerin zararının tespiti ve zamanaşımı sürelerine ilişkin kuralların bilinmesi, bu alanda etkin hak savunması için kritik öneme sahiptir. Gayrimenkul hukukunda ecrimisil kavramının iyi anlaşılması, taraflar arasındaki uyuşmazlıkların adil ve hızlı çözümüne katkı sağlar.