KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DEPOZİTO (GÜVENCE BEDELİ)

Depozito, diğer adıyla “güvence bedeli”, kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenin uğrayabileceği olası zararlara karşı teminat işlevi gören bir meblağdır. Kiracı tarafından genellikle para veya kıymetli evrak olarak ödenen bu bedel, taşınmazın tahliyesi sırasında kiracının verebileceği zararın teminatını oluşturur. Uygulamada, tahliye sonrası depozitonun nasıl iade edileceği veya ne miktarda iade edileceği hususlarında sıkça tartışma ve mağduriyetler yaşanmaktadır. Bu doğrultuda Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 342 devreye girerek, uyuşmazlıkların ve mağduriyetlerin önüne geçmeyi hedeflemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4501 E. ve 2018/13196 K. sayılı, 24/12/2018 tarihli ilamında şu ifadelere yer verilmiştir:

“Güvence Bedeli (depozito) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 342. maddesinde düzenlenmiştir. Depozito (güvence), kira sözleşmesinin başında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilir. Çoğunlukla para veya kıymetli evraktan oluşur ve kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturur.”

Kanun, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında getirdiği sınırlamalarla (TBK 342) kiracıları korumayı amaçlamıştır. Doktrinde ve yargı uygulamasında, TBK 342/I hükmünün kiracı yararına nispi emredici, TBK 342/II ve III’ün ise mutlak emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir.

Eski Borçlar Kanunu döneminde depozito bedeline dair sınırlayıcı bir hüküm bulunmuyordu. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenleme (TBK 342), konut ve çatılı işyeri kiralarında depozitonun en fazla üç aylık kira bedeli olabileceğini öngörmüştür. Bununla birlikte, Türk Ticaret Kanunu’nda “tacir” sayılan kişiler ile kamu veya özel hukuk tüzel kişileri arasında düzenlenen işyeri kiralarına yönelik uygulama 01.07.2020 tarihine ertelenmiştir.

TBK 342/2’de, depozitonun nasıl saklanacağına ilişkin yöntemler açıkça düzenlenmiştir. Buna göre:

•Para şeklindeki depozito vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır.

•Kıymetli evrak şeklindeki depozito ise bir bankaya depo edilmelidir.

Bu şekilde depozitonun yatırıldığının ispatı da kolaylaşır. Eski uygulamalarda elden ödemeye ilişkin çeşitli uyuşmazlıklar yaşanıyordu. Yeni düzenlemede bankaya yatırma/teslim etme koşulu, ispat sürecini netleştirmekte ve mağduriyetleri azaltmaktadır. Ayrıca Yargıtay içtihatları da, elden yapılan depozito ödemelerinin ispatlandığı ölçüde hukuken geçerli sayılabileceğini kabul etmektedir.

Depozito bedelinin geri iadesine ilişkin usul ve esaslar, TBK 342/2 ve TBK 342/3 hükümlerinde yer almaktadır. Temel kural olarak, depozito bankada bloke edilmekte ve kiraya verenin onayı olmadan çekilememektedir. Kanuna göre, depozito bankadan yalnızca tarafların rızasıyla veya kesinleşmiş bir icra takibi yahut kesinleşmiş mahkeme kararı ile çekilebilir.

1.TBK 342/II’ye Göre Geri Verme

Kanun metninde, “Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir” hükmü yer almaktadır. Kiracı ve kiraya verenin birlikte rızası olması hâlinde, kira sözleşmesinin herhangi bir aşamasında depozito iade edilebilir. Rıza yoksa, bankanın depozitoyu iade edebilmesi ancak icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanmasıyla mümkündür.

2.TBK 342/III’e Göre Geri Verme

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesine dayalı bir dava açtığını veya icra/iflas yoluna başvurduğunu bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine güvence bedelini iade etmekle yükümlüdür. Bu hüküm, kira sözleşmesinin sona erme sebebi ne olursa olsun (süresinin dolması, fesih vb.), üç aylık süre zarfında kiraya verenin yazılı bildirimde bulunmaması halinde depozitonun kiracıya geri verilmesini sağlamaktadır.

TBK madde 342/1 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito tutarı üç aylık kira bedelini aşamaz. Buna rağmen taraflar, sözleşmede üç aylık kira bedelinin üzerinde bir depozito kararlaştırırsa, aşan kısım kısmi butlan hükümleri çerçevesinde geçersizdir. Kiracı, fazladan alınan miktarın iadesini isteyebilir; bu talep için icra takibi veya alacak davası yoluna başvurulabilir.

Depozito, bankada vadeli hesaba yatırılmış olsa veya kıymetli evrak olarak saklansa dahi hukuken kiracının malvarlığına dahildir. Ancak kiracının bu bedel üzerindeki tasarruf yetkisi, bankada bloke edilebilmesi nedeniyle sınırlıdır. Buna rağmen kanun koyucu, kiracının mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmamış; sadece kiraya verenin muhtemel zararlarını güvence altına almak için kısıtlama getirmiştir.

Kira sözleşmesi süresince kiraya veren, kiracının borçlarını ifa etmemesi ihtimaline karşı “güvence” talep edebilir. TBK 342, depozito kurumunu ilk kez açıkça kanun düzeyinde düzenleyerek yargı ve uygulama pratiğine netlik kazandırmıştır. Bu hüküm sayesinde uygulamada sıkça yaşanan ihtilafların ve mağduriyetlerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Depozitonun en fazla üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılması ve bankaya yatırılma zorunluluğu, taraflar arasındaki dengeyi kurmayı hedefleyen önemli yeniliklerdendir. Nihayetinde, TBK 342 hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruyan, depozito tutarına ilişkin uyuşmazlıkları büyük ölçüde önleyen temel bir düzenlemedir.