KİRALANANIN KULLANIM HAKKININ DEVRİ VE ALT KİRA
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. (TBK 322 madde.)
Bu bilgi notunda kiralananın kullanım hakkının devri ve alt kira ilişkisi yasal dayanaklarla ele alınmaktadır.
Alt Kira Ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?
Alt kira ve kullanım hakkının devri farklı hukuki düzenlemeler olup, bu durum kanun gerekçesinde de belirtilmiştir. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. Bu devir işlemi, alacağın devri hükümlerine tabidir.
Kiracı ve alt kiracı arasındaki hukuki ilişki, kira hükümlerine, kira ilişkisinin devrinde ise temlike ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuki işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Alt kira sözleşmesi, ilk kiracının kiralayan sıfatıyla alt kiracı ile kurduğu kira sözleşmesi olup, kiracı kısmen veya tamamen kiralananın kullanılmasını kira bedeli karşılığında alt kiracıya bırakmayı taahhüt eder. Dolayısıyla, alt kira yapılması halinde, aynı anda mevcut iki kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Alt Kira Ve Kullanım Hakkının Devri Şekli Şarta Bağlı Mıdır?
Yasanın bu konudaki düzenlemeleri oldukça açıktır; “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.“ Yasa hükmünden de anlaşılacağı üzere buradaki en önemli hususu kiralayanın devire muvafakat verip vermediğidir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu rıza yazılı olmalıdır lakin diğer kira sözleşmelerinde sözlü ya da örtülü muvafakatte rıza anlamına gelir.
Muvafakat kira kontratı imzalanırken alınabileceği gibi, devir sırasında da alınabilir. Devir ya da alt kiraya vermenin öğrenilmesinden sonra ses çıkarılmamış olması da örtülü bir muvafakat olarak kabul edilebilir. Bu durum taraflar arasında bir uyuşmazlık çıktığında önem kazanacaktır. Kiraya veren örneğin iki yıldan beri kirasını ödeyen kişinin devir alan yani farklı bir kişi olduğunu bilebilecek durumdadır ve artık devre muvafakat etmediğinden bahsederek açtığı davada yasal açıdan “iyiniyetli” kabul edilmeyecektir. Yani böyle bir durumda mahkeme, kiraya verenin işyeri kira sözleşmesinin devrine örtülü olarak muvafakat verdiğini kabul edebilecektir.
Devrin Hukuksal Sonuçları:
TBK madde 323/2 hükmüne göre “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.” Ancak kanunumuzda İşyeri kiralarında yine bir istisna hükmü vardır. TBK madde 323/3 hükmü uyarınca “devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.”
TBK madde 356 hükmünce kiracının ölümü halinde ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Sonuç Ve Önem:
Alt kira ve kiralananın devri, kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırmak istemesi durumlarında uygulamaya sıkça konu olan işlemlerdir. Kiracının izinsiz olarak; kiralananı bir başkasına devretmesi (alt kira) ya da kullanım hakkını başkasına devretmesi durumlarında, kiraya verenin haklı nedenle sözleşmeyi feshetme hakkı doğar. Özellikle iş yeri kiralarında bu hususlar, ticari itibar ve müşteri ilişkileri açısından önem taşır. Aynı şekilde, konut kiralarında izinsiz devir ya da alt kira uygulamaları, apartman düzenini ve malik haklarını zedeleyebilir.