TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI KİRACI TAHLİYESİ:

Genel

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI KİRACI TAHLİYESİ:
İCRA TAKİBİ VE DAVA SÜRECİ

  1. Tahliye Taahhütnamesi Kavramı ve Geçerlilik Koşulları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı (konut veya işyeri) belirlenen bir tarihte boşaltacağını yazılı şekilde beyan ettiği bir belgedir. Hukuki anlamda bağlayıcı olabilmesi için:

  • Yazılı şekilde düzenlenmesi,
  • Kiralananın kiracıya tesliminden sonra imzalanması,
  • Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların taahhüdü imzalaması,
  • Tahliye tarihinin net bir biçimde belirtilmesi,
  • İmzaların kiracının özgür iradesi ile atılmış olması

koşullarının yerine getirilmesi gerekir.

Not: Taahhüt belgesinin “boş imzalı” olarak verilip sonradan doldurulduğu iddiası, tek başına geçersizliğe yol açmaz. Bu iddiayı yazılı delille ispat yükü, kiracıya aittir.

  1. Kira Hukukunda İlamsız Tahliye ve İlgili Mevzuat

Kiraya veren, kiracıyı tahliye edebilmek için ilamsız icra yolunu tercih edebilir. Bu yöntem,

  • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)
  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)
    hükümlerine dayanmaktadır.
  • TBK m. 352: Kiracı, teslim aldığı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmazsa, kiraya veren, ilgili tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.
  • İİK m. 272: Süresi sona eren veya tahliye taahhüdü ile desteklenen kira sözleşmesi sonrasında, kiraya verenin ilamsız tahliye takibi başlatabileceği hükmüne yer verilmiştir.
  1. Örnek No:14 Takibi ve 1 Aylık Hak Düşürücü Süre

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız takip, icra dairesine sunulan “Örnek No:14 takip talebi” ile başlar.

  1. Tahliye Tarihinden İtibaren 1 Aylık Süre
    • Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren en geç 1 ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.
    • Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayalı talepte bulunmak mümkün olmaz.
  2. Takip Talebi ve Tahliye Emri
    • Kiraya veren, icra dairesine verilecek takip talebinde kiracıya ait kimlik/adres bilgilerini ve tahliye taahhüdü ile ilgili bilgileri belirtir.
    • İcra müdürlüğü, “Örnek No:14 tahliye emri” düzenleyerek kiracıya tebliğ eder.
  1. Kiracının İtiraz Hakkı ve Sonuçları

Tahliye emri, kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinde 7 gün içinde kiracının itiraz hakkı doğar. İtiraz yazılı ya da sözlü olarak icra dairesine yapılabilir.

  • Kiracı, 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracının 15 gün içinde kiralananı boşaltması gerekir.
  • Kiracının itiraz gerekçeleri genellikle şunları kapsar:
    • Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığı,
    • Taahhütnamenin baskı veya hile ile imzalatıldığı,
    • Kira sözleşmesinin henüz sona ermediği veya yeni bir sözleşme yapıldığı,
    • Tahliye taahhüdünün bir şarta bağlı olduğu ve bu şartın gerçekleşmediği.

Kiracının itirazıyla tahliye takibi durur. Kiraya veren, itirazın türüne göre mahkemeye başvurur:

  1. İcra Hukuk Mahkemesi
    • İtiraz; belgelerle rahatlıkla çürütülebilecek nitelikteyse (örneğin imza kabul ediliyorsa) itirazın kaldırılması talep edilebilir.
  2. Sulh Hukuk Mahkemesi
    • İtiraz, imza inkarı, muvazaa, zorla imza gibi yargılamayı gerektiren uyuşmazlıklar içeriyorsa, “itirazın iptali ve tahliye” davası sulh hukuk mahkemesinde açılır.
    • 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk söz konusu olduğundan, bazı durumlarda mahkemeye başvurmadan önce arabulucu sürecinin işletilmesi gerekebilir.
  1. Takibin Kesinleşmesi ve Tahliyenin Uygulanması

Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmez veya itiraz reddedilirse:

  • Takip kesinleşir.
  • Kiracıya 15 gün içinde kendiliğinden çıkması için süre verilir.
  • Kiracı boşaltmazsa icra memuru nezaretinde zorla tahliye yapılır.
  • Bu tahliye masraflarını (nakliye, yediemin depo ücreti vb.) önce kiraya veren öder; ancak daha sonra kiracıya rücu etmesi mümkündür.
  1. Dava Yoluyla Tahliye (Tahliye Taahhüdüne Dayalı Dava)

Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmayı da tercih edebilir.

  • Aynı şekilde tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 aylık hak düşürücü süre geçerlidir.
  • Sulh hukuk mahkemesi, basit yargılama usulüne göre yürütülecek davada delilleri inceleyerek karar verir.
  • Dava sonunda kiraya veren haklı görülürse tahliye kararı çıkar. Bu karar, kesinleşmeden de icra yoluyla uygulanabilir.
  • Kiracı, istinaf başvurusu yaparak tehiri icra talep edebilir ve üst mahkeme incelemesi sonuçlanıncaya kadar tahliye ertelenebilir.
  1. Tehiri İcra (İcranın Geri Bırakılması) Süreci
  • İcra Hukuk Mahkemesi Yolunda
    Tahliye taahhüdüne dayanarak itirazın kaldırılması veya tahliye kararı alınması durumunda, İİK m. 36’da düzenlenen “icranın geri bırakılması” yoluna genelde gidilemez. Yargıtay uygulaması, tahliye taahhüdüne dair icra hukuk sürecinde tehiri icra talebinin çoğunlukla mümkün olmadığı yönündedir.
  • Sulh Hukuk Mahkemesi Yolunda
    Mahkemece verilen tahliye kararlarının ilam niteliği sebebiyle, kiracı istinaf başvurusu esnasında tehiri icra talebinde bulunabilir. Mahkeme veya üst mahkeme, teminat göstermesi karşılığında kiracının bu talebini kabul ederse, tahliye kararı geçici olarak durabilir.
  1. Süreçte Avukat Desteğinin Önemi
  • Tahliye taahhüdü, usulüne uygun düzenlendiğinde, kiraya veren açısından hızlı ve etkili bir tahliye fırsatı sunar.
  • Kiracı, geçerli bir savunma veya itiraz yapamazsa, taşınmazı kısa süre içinde tahliye etmek zorunda kalabilir.
  • Her iki tarafın da hukuki süreçlerde avukat desteğinden yararlanması, hak kayıplarını önlemek bakımından önemlidir.

SONUÇ

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltma beyanını içerir. Bu beyana dayanan kiraya veren, 1 ay içinde icra veya dava yoluna gidebilir. Kira hukuku çerçevesinde:

  • Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı,
  • İtiraz hâlinde icra hukuk veya sulh hukuk mahkemesi yoluna başvurulması,
  • Takip kesinleşince 15 gün içinde kendiliğinden tahliye yapılmaması durumunda zorla tahliye,
  • Sulh hukuk mahkemesi kararı sonrasında istinaf ve tehiri icra süreci,

temel aşamaları oluşturur. Hem kiraya veren hem de kiracının, uzman bir hukukçu desteğiyle hareket etmesi, sürecin doğru ve hızlı işlemesi bakımından tavsiye edilir.

Yasal Uyarı

Bu metin, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarınızda mutlaka bir avukata danışınız. Zaman içinde değişebilecek yasal düzenlemeler ve yargı kararları, burada paylaşılan bilgilerin güncelliğini etkileyebilir.