TAŞINMAZ (KONUT) SATIŞLARINDA AYIPLI İFA VE ALICININ HAKLARI

Genel

TAŞINMAZ (KONUT) SATIŞLARINDA AYIPLI İFA VE ALICININ HAKLARI

 

  1. GİRİŞ

Taşınmaz (konut) satın alımı, yüksek ekonomik değeri ve tarafların hakları bakımından önem taşıyan bir işlemdir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri, satıcının taşınmazı ayıplı olarak teslim etmesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK), bu konuda ayrıntılı düzenlemeler getirmektedir. TKHK, özellikle tüketici konumundaki alıcıları (mesleki veya ticari amaç gütmeden taşınmaz alanlar) daha kapsamlı şekilde korumayı amaçlamıştır.

  1. AYIP KAVRAMI VE DAYANAK MEVZUAT

Ayıp, satılan taşınmazın (konutun) sözleşmede veya kanunda öngörülen özellikleri taşımaması veya normalde beklenen niteliklerden yoksun olmasıdır.
• TBK m.219-231: Ayıba ilişkin genel hükümler.
• TKHK: Konut alım satımında tüketicilere daha geniş koruma mekanizmaları sunar.

  1. AYIP TÜRLERİ
  1. a) Maddi Ayıplar
    – Yapısal bozukluklar (çatlak, rutubet, izolasyon sorunları vb.)
    – İnşaatın eksik veya projeye aykırı yapılması
    – Kullanılan malzemenin kalitesiz veya standartlara aykırı olması
  2. b) Hukuki Ayıplar
    – Taşınmaz üzerinde ipotek, intifa, haciz, şerh gibi kısıtlamaların bulunması
    – İmar ve iskân (oturma izni) problemleri
    – Tapuda beyan edilmemiş sınırlamalar
  3. c) Ekonomik Ayıplar
    – Konutun amaçlanan kullanım amacına elverişli olmaması (ör. iş yeri izni yoksa)
    – Konutun beklenen değer/getirisinin sözleşmedeki beyanlar nedeniyle çok düşük olması
  1. TÜKETİCİ (ALICI) AÇISINDAN BAŞLICA HAKLAR

Tüketicinin (TKHK kapsamına giren alıcının) hakları, TBK m.227 ve devamı ile TKHK hükümleri çerçevesinde şu şekilde özetlenebilir:

  • Sözleşmeden Dönme (Fesih) Hakkı
    – Konuttaki ayıp esaslı nitelikteyse ve alıcının beklentilerini önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeden dönülerek bedel iadesi talep edilebilir.
    – Tapu devri yapılmışsa, satıcı da taşınmazın iadesini isteyebilir.
  • Bedel İndirim Hakkı
    – Konut kullanılabilir durumda ise veya alıcı konutu elinde tutmayı tercih ediyorsa, ayıp oranında bedel indirimi talep edebilir.
  • Onarım İsteme Hakkı
    – Ayıbın onarılabilir olması halinde, ücretsiz onarım talep edilebilir. Tüketici niteliğindeki alıcılar için bu hak daha geniştir.
  • Ayıpsız Benzeri ile Değiştirme Hakkı
    – Özellikle toplu konut projelerinde veya benzer nitelikte taşınmazlar varsa, alıcı konutun ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.
  • Tazminat Talebi
    – Ayıplı ifa nedeniyle ortaya çıkan zararların (tadilat masrafları, değer kaybı vb.) satıcı tarafından karşılanması istenebilir.
    – Tazminat talebi, seçimlik haklarla birlikte veya bu haklardan ayrı olarak gündeme gelebilir.
  1. İHBAR YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE SÜRELER
  • Alıcı, ayıbı makul süre içinde satıcıya ihbar etmelidir.
    • TKHK, tüketiciler lehine ihbar ve ispat yükü bakımından ek kolaylıklar sağlamaktadır.
    • Taşınmaz satışlarında genellikle 5 yıllık zaman aşımı süresi (TBK m.223) öngörülmekle birlikte, gizli ayıplar daha uzun sürede ortaya çıkabilir. Hileli gizleme ya da ağır kusur varsa bu süreler değişebilir.
  1. İSPAT YÜKÜ VE SATICININ SAVUNMALARI
  • Kural olarak alıcı, ayıbın teslim veya sözleşme anında mevcut olduğunu ispat etmekle yükümlüdür.
    • Tüketici işlemlerinde, konutun tesliminden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkan ayıplarda, ayıbın sonradan meydana gelmediğini kanıtlama yükü satıcıya dönebilir.
    • Satıcının sorumluluktan kaçınması, ayıbın alıcının kullanım hatasından kaynaklandığını veya mücbir sebep sonucu oluştuğunu ispatlamasıyla mümkündür.
  1. TÜKETİCİ OLMAYAN ALICININ (TACİR VEYA TİCARİ AMAÇLI ALICILARIN) HAKLARI

Tüketici sıfatı taşımayan (örneğin taşınmazı ticari/mesleki amaçlarla alan veya tüzel kişi olarak iş yerini genişletmek amacıyla konut alan) alıcılar, 6502 sayılı Kanun yerine TBK hükümleri uyarınca korunur.
• Sözleşmeden Dönme Hakkı: Ayıp esaslı nitelikteyse TBK m.227 kapsamında sözleşmeden dönülebilir.
• Bedel İndirim Hakkı: Ayıplı konut elde tutulmak isteniyorsa, ayıbın değerine göre satış bedelinde indirim talep edilebilir.
• Onarım İsteme: TBK hükümleri çerçevesinde onarım talebi mümkündür. Ayrıntılı düzenleme TKHK kadar kapsamlı olmadığından, sözleşme hükümleri veya teamüller dikkate alınır.
• Tazminat Talebi: Ayıp nedeniyle oluşan zararlar (değer kaybı, tadilat giderleri vb.) kusur ve illiyet bağının varlığı halinde satıcıdan istenebilir.
• Sürelere Uyma: Tüketici olmayan alıcılar, daha katı ihbar kurallarına tabidir. Teslim alır almaz ayıpları gözden geçirmek ve makul süre içinde satıcıya bildirmek gerekir.

  1. UYGULAMADA DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
  • Detaylı Sözleşme: Taşınmazın özellikleri ve hukuki durumu satış sözleşmesinde ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
    • Teknik İnceleme ve Ekspertiz: İnşaat aşamasında veya satın alma öncesinde yapılacak detaylı inceleme, olası ayıpların erken tespitini sağlar.
    • Ayıbın Derhal İhbarı: Fark edilen ayıbın gecikmeksizin (yazılı olarak, mümkünse noter kanalıyla) bildirilmesi, hak kaybını önler.
    • Profesyonel Destek: Sözleşme kurulmadan önce veya uyuşmazlık halinde, uzman hukukçudan danışmanlık alınması önerilir.
  1. SONUÇ

Konut (ya da diğer taşınmaz) satışlarında ayıplı ifa, alıcı için ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Gerek TBK gerek TKHK ayıp nedeniyle alıcıya çeşitli seçimlik haklar tanır. Tüketici konumundaki alıcılar, TKHK’nın sağladığı ek koruma mekanizmalarından (ispat kolaylığı, daha geniş haklar vb.) yararlanabilir. Tüketici sıfatı olmayanlar ise genel hükümlere (TBK) ve sözleşme şartlarına tabidir. Ayıplı ifa durumunda hakların kaybedilmemesi, yasal sürelerin ve ihbar prosedürünün titizlikle takip edilmesine bağlıdır.

Bu metin yalnızca genel bilgilendirme amaçlı olup, somut uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.